Heredar una vivienda, un terreno o cualquier otro inmueble puede convertirse en un proceso complejo, especialmente cuando llega el momento de venderlo.
Aceptar la herencia, identificar correctamente a los herederos, liquidar los impuestos correspondientes, comprobar la situación registral y preparar toda la documentación son algunos de los pasos que conviene tener claros antes de poner la propiedad a la venta.
En este artículo te explicamos cómo vender una propiedad heredada, qué tipos de aceptación de herencia existen y cuáles son los principales pasos que debes seguir para preparar correctamente el inmueble para su venta.
¿Se puede vender una propiedad heredada?
Sí, se puede vender una propiedad heredada, pero antes es necesario que la situación jurídica de la herencia esté correctamente regularizada.
Cuando fallece el propietario de un inmueble, sus herederos no pueden simplemente poner la vivienda a la venta sin realizar previamente los trámites necesarios para acreditar la titularidad y poder transmitir la propiedad.
Por eso, antes de comenzar a comercializar una vivienda, un terreno o cualquier otro inmueble heredado, es recomendable revisar su situación jurídica, registral, catastral y fiscal.
Si quieres conocer qué documentación suele ser necesaria para vender una propiedad, puedes consultar nuestro artículo ¿Qué documentación necesito para poder vender una propiedad?.
Pasos para vender una propiedad heredada
1. Identificar a los herederos
El primer paso es determinar quiénes son los herederos de la persona fallecida.
Para ello será necesario disponer de documentación como el certificado de defunción, el certificado de últimas voluntades y el testamento, cuando exista.
Si no existe testamento, puede ser necesario realizar una declaración de herederos.
Es fundamental identificar correctamente a todos los herederos, ya que cuando existen varios beneficiarios puede ser necesario que todos intervengan en el proceso de adjudicación y posterior venta del inmueble.
2. Decidir cómo aceptar la herencia
Una vez identificados los herederos, es necesario decidir si se acepta o se repudia la herencia.
Cuando se acepta, existen principalmente dos modalidades: aceptación pura y simple y aceptación a beneficio de inventario.
Aceptación pura y simple
Mediante la aceptación pura y simple, el heredero adquiere los bienes, derechos y obligaciones que forman parte de la herencia.
Esto es especialmente importante cuando existen posibles deudas del fallecido, ya que la responsabilidad del heredero puede alcanzar también a su patrimonio personal.
Por este motivo, antes de aceptar una herencia conviene conocer, en la medida de lo posible, tanto los bienes como las deudas que forman parte de ella.
Aceptación a beneficio de inventario
La aceptación a beneficio de inventario permite mantener separados el patrimonio hereditario y el patrimonio personal del heredero.
En términos generales, las deudas y cargas de la herencia se satisfacen con los bienes hereditarios, de acuerdo con las reglas aplicables a esta modalidad.
Para acogerse al beneficio de inventario deben cumplirse determinados requisitos y formalidades, por lo que es recomendable contar con asesoramiento profesional antes de tomar una decisión.
¿Qué opción es mejor?
No existe una respuesta válida para todas las herencias.
La decisión dependerá de las circunstancias concretas de cada caso y, especialmente, de si existen deudas, cargas u otras obligaciones asociadas a la herencia.
Antes de aceptar una herencia es recomendable consultar con un notario, abogado o asesor especializado.
3. Formalizar la aceptación y adjudicación de la herencia
Una vez tomada la decisión de aceptar la herencia, será necesario formalizar la correspondiente escritura de aceptación y adjudicación cuando proceda.
En este documento se determina qué bienes corresponden a cada heredero.
Este paso es fundamental para poder acreditar posteriormente la titularidad de la propiedad y continuar con el proceso de venta.
4. Liquidar los impuestos correspondientes
La aceptación de una herencia puede generar diferentes obligaciones fiscales.
Entre ellas se encuentra el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuya regulación y posibles bonificaciones dependen de la comunidad autónoma correspondiente.
También puede existir obligación de liquidar la plusvalía municipal, dependiendo de las circunstancias concretas del inmueble y de la normativa aplicable.
Los plazos y obligaciones pueden variar, por lo que es recomendable consultar estos aspectos con un asesor fiscal, gestoría o profesional especializado.
5. Comprobar e inscribir la propiedad en el Registro
Una vez aceptada y adjudicada la herencia, conviene comprobar que la titularidad del inmueble queda correctamente reflejada en el Registro de la Propiedad.
Este punto es especialmente importante antes de iniciar la venta.
El comprador, el banco que financie la operación o el propio notario pueden solicitar información registral para comprobar quién es el propietario y si existen hipotecas, embargos, cargas u otras circunstancias que afecten al inmueble.
Si la propiedad continúa apareciendo registrada a nombre del fallecido, puede ser necesario solucionar esta situación antes de completar la compraventa.
6. Revisar la situación de la propiedad
Antes de establecer un precio de venta, es importante conocer exactamente la situación del inmueble.
En una propiedad heredada conviene comprobar:
- Superficie registral.
- Superficie catastral.
- Titularidad registral.
- Situación urbanística.
- Existencia de cargas.
- Hipotecas o embargos.
- Recibos del IBI.
- Posibles discrepancias entre Registro y Catastro.
- Obras o construcciones que puedan no estar regularizadas.
- Situación de la comunidad de propietarios, cuando corresponda.
Detectar estas cuestiones antes de encontrar comprador puede evitar retrasos y problemas durante la operación.
7. Valorar correctamente la propiedad heredada
Una vez revisada la situación documental y jurídica, llega el momento de determinar el valor de mercado.
Una valoración incorrecta puede tener consecuencias importantes.
Un precio demasiado elevado puede provocar que la propiedad permanezca durante mucho tiempo en el mercado, mientras que un precio demasiado bajo puede suponer una pérdida económica para los herederos.
La valoración debe tener en cuenta factores como la ubicación, superficie, estado de conservación, características del inmueble y precios de propiedades comparables.
Si quieres saber qué factores deben tenerse en cuenta para determinar el precio de una propiedad, puedes consultar nuestro artículo ¿Cómo valorar una propiedad?.
8. Preparar toda la documentación para la venta
Antes de comenzar la comercialización es recomendable tener preparada toda la documentación necesaria.
Dependiendo de las características de la propiedad, puede ser necesario disponer de:
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
- Nota simple actualizada.
- Referencia catastral.
- Recibo del IBI.
- Certificado de eficiencia energética.
- Documentación urbanística, cuando corresponda.
- Información sobre posibles cargas.
- Documentación de la comunidad de propietarios, si procede.
- Justificantes relacionados con los impuestos de la herencia.
- Cualquier otra documentación necesaria para la operación.
Tener esta documentación preparada permite responder con mayor rapidez a las solicitudes del comprador y facilita el proceso de compraventa.
9. Poner la propiedad a la venta
Una vez revisada la documentación y establecido un precio adecuado, se puede comenzar la comercialización.
Aquí no se trata simplemente de publicar un anuncio.
Una buena estrategia de venta debe incluir una presentación profesional de la propiedad, fotografías adecuadas, una descripción precisa y una correcta difusión entre compradores potenciales.
El objetivo es encontrar compradores cualificados y reducir las posibilidades de que la operación termine bloqueándose por problemas que podrían haberse detectado previamente.
10. Preparar la compraventa
Cuando aparece un comprador interesado, comienza la fase final del proceso.
Antes de asumir compromisos es conveniente comprobar nuevamente la titularidad, las cargas y la situación de la propiedad.
También habrá que establecer las condiciones de la operación y preparar la documentación necesaria para la firma.
Dependiendo de las circunstancias, puede formalizarse previamente un contrato de arras antes de acudir a la notaría.
¿Qué ocurre si la propiedad heredada no está inscrita?
Esta situación puede aparecer con relativa frecuencia.
Puede ocurrir que una persona haya heredado una propiedad pero que todavía no se haya actualizado su titularidad en el Registro de la Propiedad.
También pueden existir diferencias entre la escritura, el Registro y el Catastro.
Esto no significa necesariamente que la propiedad no pueda venderse, pero puede complicar la operación y hacer necesario regularizar determinados aspectos antes de la compraventa.
Por eso es recomendable detectar estas situaciones cuanto antes.
Si quieres conocer los inconvenientes que puede tener para un comprador que una propiedad no esté inscrita, puedes leer nuestro artículo ¿Qué inconvenientes hay para un comprador si una propiedad no está inscrita en el Registro?.
¿Qué ocurre si hay varios herederos?
Cuando una propiedad pertenece a varios herederos, todos ellos deben estar correctamente identificados y su participación en la propiedad debe quedar determinada.
La coordinación entre varios propietarios puede convertirse en uno de los principales obstáculos para vender.
Pueden existir desacuerdos sobre el precio, el momento de vender, las condiciones de la operación o incluso sobre si se quiere vender o no.
Por eso, cuando existen varios herederos, es especialmente importante establecer desde el principio una estrategia común y conocer los derechos y obligaciones de cada propietario.
¿Cuánto se tarda en vender una propiedad heredada?
No existe un plazo único.
El tiempo dependerá de factores como la situación de la herencia, la documentación disponible, el estado registral y urbanístico del inmueble, el precio establecido y la demanda existente en la zona.
Además, debemos diferenciar entre regularizar una herencia y vender la propiedad.
Una cosa es conseguir que el inmueble esté preparado jurídicamente para ser transmitido y otra encontrar un comprador y completar la compraventa.
Si quieres conocer los factores que pueden influir en el tiempo necesario para vender una propiedad, puedes consultar nuestro artículo ¿Cuánto se tarda en vender una propiedad?.
Vender una propiedad heredada sin complicaciones
Una herencia puede ser un momento complicado para una familia. Cuando además existe la intención de vender una propiedad heredada, contar con una planificación adecuada puede ahorrar tiempo, desplazamientos y problemas durante la operación.
Antes de publicar el inmueble, lo recomendable es revisar la documentación, comprobar la situación registral y urbanística, conocer el valor de mercado y establecer una estrategia de venta.
Cada herencia es diferente y cada propiedad puede presentar circunstancias particulares.
Por eso, antes de poner a la venta una vivienda, terreno o inmueble heredado, es conveniente analizar primero su situación.
Conclusión
Vender una propiedad heredada no consiste simplemente en ponerla a la venta.
El proceso comienza mucho antes: identificar a los herederos, decidir cómo aceptar la herencia, formalizar la adjudicación, cumplir las obligaciones fiscales, revisar la situación registral y preparar correctamente toda la documentación.
Cuanto mejor preparada esté la propiedad antes de comenzar la comercialización, mayores serán las posibilidades de realizar una venta segura y evitar retrasos o problemas cuando aparezca un comprador.
Si tienes una propiedad heredada y estás pensando en venderla, puedes ponerte en contacto conmigo para analizar la situación de la propiedad y conocer qué pasos conviene seguir antes de ponerla a la venta.
Importante: este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un notario, abogado o asesor fiscal. Las obligaciones y procedimientos pueden variar dependiendo de las circunstancias concretas de cada herencia y de la normativa aplicable.
