Vender una vivienda no consiste únicamente en encontrar un comprador y firmar ante notario. Antes de poner una propiedad en el mercado es importante conocer todos los gastos e impuestos que puede asumir el propietario durante el proceso de venta.
Si estás pensando en vender una vivienda en Gran Canaria, conocer estos costes con antelación te permitirá establecer un precio de venta realista y evitar sorpresas durante la operación.
En este artículo te explicamos cuáles son los principales gastos de vender una vivienda en Canarias, qué impuestos pueden afectar al vendedor y qué otros costes conviene tener en cuenta.
¿Qué gastos tiene el propietario al vender una vivienda?
Los gastos pueden variar dependiendo de la situación de cada inmueble y del propietario, pero normalmente hay que prestar atención a:
- Honorarios de la agencia inmobiliaria.
- Plusvalía municipal.
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), cuando corresponda.
- Gastos relacionados con la cancelación de una hipoteca.
- Certificado de eficiencia energética.
- Gastos de notaría o documentación en determinadas circunstancias.
- Posibles gastos derivados de regularizaciones registrales, catastrales o urbanísticas.
No todos estos gastos se aplican necesariamente a todas las operaciones. Por eso es importante estudiar la situación particular de la propiedad antes de fijar el precio de venta.
1. Honorarios de la agencia inmobiliaria
Si decides contar con un profesional inmobiliario para gestionar la venta, uno de los costes que debes valorar son los honorarios de intermediación inmobiliaria.
Aunque puede parecer un gasto adicional, una buena comercialización puede ayudarte a:
- Determinar un precio de salida adecuado.
- Preparar correctamente la propiedad.
- Crear fotografías y contenido atractivo.
- Publicitar el inmueble en diferentes canales.
- Filtrar compradores.
- Coordinar las visitas.
- Negociar las condiciones de la operación.
- Revisar la documentación necesaria.
- Coordinar el proceso hasta la firma.
El objetivo no debería ser simplemente vender una vivienda, sino conseguir una operación segura, correctamente gestionada y en unas condiciones adecuadas para el propietario.
Antes de contratar una agencia, es recomendable conocer exactamente qué servicios están incluidos en sus honorarios y cuándo se devengan.
2. Plusvalía municipal
Otro de los conceptos que puede aparecer en una compraventa es el conocido como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, habitualmente llamado plusvalía municipal.
Este impuesto es gestionado por el ayuntamiento correspondiente y está relacionado con el incremento de valor de los terrenos urbanos.
Su cálculo no depende simplemente del precio por el que vendas la vivienda. Intervienen diferentes factores, como el valor catastral del suelo y el periodo de tiempo durante el cual se ha tenido la propiedad.
Además, existen determinadas situaciones en las que puede no existir incremento de valor y, por tanto, el tratamiento fiscal puede ser diferente.
Por eso, antes de realizar una estimación, conviene comprobar la situación concreta del inmueble y la normativa aplicable en el municipio donde se encuentra.
Importante: no debemos confundir la plusvalía municipal con el IRPF. Son impuestos diferentes y responden a conceptos distintos.
3. IRPF por la ganancia obtenida con la venta
En determinadas circunstancias, la venta de una vivienda puede generar una ganancia patrimonial que deba declararse en el IRPF.
De forma simplificada, la ganancia se determina comparando el valor de transmisión con el valor de adquisición, teniendo en cuenta determinados gastos, tributos y circunstancias que pueden afectar al cálculo.
Por ejemplo, si una persona adquirió una vivienda por 150.000 € y posteriormente la transmite por 220.000 €, no significa automáticamente que tenga que tributar sobre 70.000 €.
Hay que analizar los gastos y circunstancias que puedan ser fiscalmente computables.
También existen exenciones y situaciones especiales que pueden modificar la tributación, por lo que no es recomendable hacer una estimación fiscal únicamente con el precio de compra y el precio de venta.
Si tienes dudas sobre tu caso concreto, lo más prudente es consultar con un asesor fiscal.
4. ¿Y si la vivienda tiene una hipoteca?
Tener una hipoteca pendiente no impide vender una vivienda.
Sin embargo, si quieres transmitir el inmueble libre de cargas, será necesario gestionar correctamente la cancelación de la deuda y, posteriormente, la cancelación registral de la hipoteca cuando corresponda.
Aquí pueden aparecer gastos relacionados con:
- La entidad bancaria.
- La escritura de cancelación.
- La notaría.
- El Registro de la Propiedad.
- La gestoría, si se utiliza este servicio.
Una cuestión importante es diferenciar entre haber terminado de pagar la hipoteca y haber cancelado registralmente la carga.
Aunque el préstamo esté completamente pagado, la hipoteca puede continuar apareciendo en el Registro de la Propiedad hasta que se realice la correspondiente cancelación registral.
5. Certificado de eficiencia energética
Para vender una vivienda también hay que prestar atención al certificado de eficiencia energética, que forma parte de la documentación habitual necesaria para comercializar determinados inmuebles.
Este certificado permite conocer la calificación energética de la vivienda y debe estar disponible en los supuestos establecidos por la normativa.
Si el propietario no dispone de un certificado válido, será necesario tramitarlo antes de la comercialización cuando resulte obligatorio.
6. ¿Qué ocurre si existen problemas en la documentación?
Este es uno de los puntos que más pueden complicar una venta.
Antes de publicar una propiedad conviene comprobar que la información de la vivienda coincide, en la medida correspondiente, entre:
Registro de la Propiedad → Catastro → Escritura → Realidad física.
Pueden aparecer situaciones como:
- Diferencias de superficie.
- Construcciones que no aparecen correctamente.
- Cambios de titularidad pendientes.
- Herencias sin inscribir.
- Hipotecas antiguas.
- Segregaciones.
- Problemas urbanísticos.
- Discrepancias entre Catastro y Registro.
Estos problemas no significan necesariamente que la vivienda no pueda venderse, pero sí pueden hacer que el proceso sea más complejo.
Y cuanto antes se detecten, mejor.
7. ¿Cuánto dinero recibiré realmente por la venta?
Esta es probablemente una de las preguntas más importantes que debe hacerse un propietario.
No basta con decir:
“Quiero vender mi casa por 250.000 €.”
Lo realmente importante es conocer cuánto dinero podría quedar aproximadamente después de descontar los gastos que correspondan.
Podemos plantearlo de forma sencilla:
Precio de venta
− Gastos de intermediación
− Impuestos que correspondan
− Cancelación de cargas, si procede
− Otros gastos asociados a la operación
= Importe neto aproximado para el propietario
Este cálculo previo permite tomar mejores decisiones.
Por ejemplo, si necesitas obtener una determinada cantidad neta por la venta, será necesario calcular el precio de salida teniendo en cuenta los costes asociados a la operación.
¿Cómo calcular correctamente el precio de venta de una vivienda?
Aquí es donde la valoración inmobiliaria adquiere especial importancia.
Un precio demasiado elevado puede provocar que la vivienda permanezca demasiado tiempo en el mercado, pierda visibilidad y termine necesitando una reducción de precio.
Por el contrario, establecer un precio demasiado bajo puede significar renunciar innecesariamente a parte del valor de la propiedad.
Una valoración profesional debe analizar, entre otros factores:
- Ubicación.
- Superficie.
- Estado de conservación.
- Características del inmueble.
- Planta y ascensor.
- Terraza, garaje o trastero.
- Estado del edificio.
- Oferta existente en la zona.
- Propiedades comparables.
- Demanda actual.
- Precio de cierre de operaciones comparables cuando sea posible.
Por eso, precio de publicación y valor de mercado no siempre son exactamente lo mismo.
¿Vas a vender una vivienda en Gran Canaria?
Antes de poner un inmueble a la venta, mi recomendación es sencilla:
No empieces publicando. Empieza analizando.
Primero hay que conocer la situación documental de la propiedad, determinar un precio de mercado razonable y calcular los principales gastos que pueden afectar a la operación.
De esta forma puedes saber desde el principio:
Qué tienes → cuánto vale → qué gastos tendrás → cuánto necesitas obtener → cómo comercializarlo.
Una venta inmobiliaria bien preparada comienza mucho antes de encontrar al comprador.
Si estás pensando en vender tu vivienda en Gran Canaria y quieres conocer qué pasos deberías seguir, puedo ayudarte a analizar la operación y detectar previamente la documentación o las cuestiones que conviene revisar antes de poner la propiedad en el mercado.
¿Estás pensando en vender? Hablemos antes de publicar tu vivienda.
